現(xiàn)在關(guān)注法拍房的人很多，購(gòu)買(mǎi)的也不少，被法拍房高額稅費(fèi)坑害的也有不少。湖南法拍網(wǎng)在這里提醒大家，購(gòu)買(mǎi)法拍房一定要避開(kāi)高額稅費(fèi)的坑，下面我們來(lái)看一個(gè)案例。
購(gòu)買(mǎi)法拍房一定要避開(kāi)高額稅費(fèi)的坑！
最近有位深圳奇男子就買(mǎi)了一套高額稅費(fèi)的法拍房，這套法拍房已369萬(wàn)的單價(jià)成交，原本以為撿漏了，但是在計(jì)算稅費(fèi)后，反而變成了超611萬(wàn)的一個(gè)燙手山芋。因?yàn)檫@套競(jìng)拍價(jià)不足370萬(wàn)的房子，稅費(fèi)竟然高達(dá)242萬(wàn)，該奇男子提供的稅費(fèi)清單顯示，其中的土地增值稅就高達(dá)218萬(wàn)。為什么稅費(fèi)這么高呢？因?yàn)檫@套房子原先由公司持有，再加上登記總價(jià)不足5萬(wàn)，與成交價(jià)值相差太大，所以就導(dǎo)致土地增值稅很貴。稅費(fèi)會(huì)按差額的60%收取，所以就掉坑里面了。
其實(shí)這也就扯到了公司名下房產(chǎn)稅費(fèi)過(guò)高的問(wèn)題。
根據(jù)當(dāng)前的法律和政策規(guī)定，個(gè)人持有的住房無(wú)需每年繳稅，但公司持有的房產(chǎn)每年都需要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅，這就導(dǎo)致公司持有的房產(chǎn)在交易時(shí)與個(gè)人持有的房產(chǎn)在交易時(shí)所涉及的稅種和稅率不一樣，征稅的機(jī)關(guān)和辦理窗口也不一樣。
個(gè)人名下房產(chǎn)交易時(shí)，所涉及的稅費(fèi)一般都是由稅務(wù)機(jī)關(guān)在產(chǎn)權(quán)交易中心設(shè)立的窗口收繳。而公司名下的房產(chǎn)交易時(shí)，則需要到該公司的稅務(wù)登記機(jī)關(guān)辦理，稅種和稅額還需先由該公司的稅務(wù)專(zhuān)管員予以核定，然后才能交納。如果是法院強(qiáng)制執(zhí)行，而該公司又被注銷(xiāo)導(dǎo)致沒(méi)有該公司的稅務(wù)登記機(jī)關(guān)，則應(yīng)由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。
所以，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)公司名下的房產(chǎn)且房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明文約定交易所涉及的稅費(fèi)由購(gòu)買(mǎi)方全部承擔(dān)，或需要法院強(qiáng)制執(zhí)行而出售房產(chǎn)的公司又不能支付公司應(yīng)該承擔(dān)的稅費(fèi)時(shí)，則房屋購(gòu)買(mǎi)方需要特別關(guān)注以下稅費(fèi)：
一、賣(mài)房前需交納稅費(fèi)（即公司自取得房產(chǎn)證開(kāi)始持有該房產(chǎn)所發(fā)生稅費(fèi)）
與普通商品房不同，公司產(chǎn)權(quán)的房子在出售之前需先交納房產(chǎn)稅和土地使用稅。
1、房產(chǎn)稅每年費(fèi)用為：房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià)格*70%*1.2%
2、土地使用稅每年費(fèi)用為：房屋面積*土地級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)（18-30元/平米）
注：如果房產(chǎn)稅和土地使用稅公司沒(méi)有按年繳納的話(huà)，每年都需要繳違約金（按每日萬(wàn)分之五計(jì)算）。如果公司自從購(gòu)買(mǎi)房屋后從未繳納過(guò)這兩項(xiàng)費(fèi)用，那么必須先完稅并繳納違約金、罰金之后，該房產(chǎn)才能上市交易。
二、交易過(guò)程中需要繳納的費(fèi)用（以下為買(mǎi)賣(mài)雙方的法定義務(wù)，但實(shí)際過(guò)戶(hù)中，無(wú)論是雙方配合過(guò)戶(hù)還是法院強(qiáng)制執(zhí)行，買(mǎi)賣(mài)雙方的稅費(fèi)往往均因合同約定或賣(mài)方不配合，而由買(mǎi)方承擔(dān)全部稅費(fèi)的現(xiàn)象比較普遍）
（一）買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)
1、契稅：個(gè)人買(mǎi)公司產(chǎn)權(quán)：申報(bào)價(jià)*（1%-3%）個(gè)人買(mǎi)公司商業(yè)：申報(bào)價(jià)*3%
2、印花稅=申報(bào)價(jià)*萬(wàn)分之五
（二）賣(mài)方需要繳納的稅費(fèi)
1、如賣(mài)方能夠提供房屋買(mǎi)賣(mài)的增值稅發(fā)票和契稅票
營(yíng)業(yè)稅=（申報(bào)價(jià)—原值）*5.6%
印花稅=申報(bào)價(jià)*萬(wàn)分之五
土地增值稅=差價(jià)（申報(bào)價(jià)—原購(gòu)房?jī)r(jià)）*（30%-60%）
2、賣(mài)方如不能提供房屋買(mǎi)賣(mài)的增值稅發(fā)票和契稅票
如果賣(mài)方不配合過(guò)戶(hù)，需由法院強(qiáng)制執(zhí)行，且賣(mài)方不能提供房屋買(mǎi)賣(mài)的增值稅發(fā)票和契稅票，則買(mǎi)方還需要到評(píng)估公司做房產(chǎn)評(píng)估（利用重置評(píng)估法），持評(píng)估報(bào)告找稅務(wù)專(zhuān)管員核稅后，才能向稅務(wù)局繳納相關(guān)稅費(fèi)（另外需要注意的是：有的稅務(wù)機(jī)關(guān)不見(jiàn)到房屋買(mǎi)賣(mài)增值稅發(fā)票，即使各項(xiàng)稅費(fèi)交齊了，也不出具完稅證明，這將導(dǎo)致稅交了卻無(wú)法辦理后續(xù)的過(guò)戶(hù)手續(xù)。所以交稅時(shí)應(yīng)事先向稅務(wù)機(jī)關(guān)聲明：沒(méi)有房屋買(mǎi)賣(mài)的增值稅發(fā)票，但必須取得房屋過(guò)戶(hù)所需的完稅證明）。
三、憑以下涉稅票證，取得稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的完稅證明
1、房屋買(mǎi)賣(mài)增值稅發(fā)票、契稅票原件；
2、房產(chǎn)稅和土地使用稅繳納證明原件；
3、土地增值稅繳納證明原件。
如果不能提交以上涉稅票證，稅務(wù)機(jī)關(guān)可能不會(huì)出具完稅證明。沒(méi)有稅務(wù)機(jī)關(guān)的完稅證明，產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)一般不會(huì)辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。
各地政策可能存在差異，購(gòu)買(mǎi)公司名下的房產(chǎn)時(shí)，最好事先向該公司的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)了解清楚該公司繳納稅費(fèi)的情況。如果公司沒(méi)有能力繳納欠繳的稅費(fèi)，即使訴訟后申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，也需要繳清該公司因該房產(chǎn)所欠的所有稅費(fèi)及滯納金、罰金后，才能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，遇到這種情況，買(mǎi)方的損失會(huì)較大。
所以，在購(gòu)買(mǎi)公司名下的房產(chǎn)時(shí)，法拍房也好，二手房也好，一定要注意是否存在這樣的問(wèn)題。如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同中有類(lèi)似”房屋交易過(guò)程中的所有稅費(fèi)由買(mǎi)方承擔(dān)“的條款，則購(gòu)房者應(yīng)慎重考慮。尤其是購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)狀況不良的公司名下房產(chǎn)時(shí)，要有額外支付較高稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的思想準(zhǔn)備。
文章最后，在提醒一下大家，大家如果沒(méi)有時(shí)間或者不懂如何調(diào)查操作的，還是建議大家選擇專(zhuān)業(yè)的法拍中介機(jī)構(gòu)服務(wù)，省心省事還不怕出問(wèn)題。湖南地區(qū)要購(gòu)買(mǎi)法拍房的朋友可以選擇湖南法拍網(wǎng)為大家來(lái)服務(wù)，湖南法拍網(wǎng)是專(zhuān)業(yè)從事湖南法拍房行業(yè)的服務(wù)平臺(tái)，經(jīng)驗(yàn)豐富，服務(wù)周到。
